Logement des jeunes les pièges à déjouer

Sommaire

· A qui s'adresser pour louer un logement ?

· Quels types de logement trouver sur le marché ?

· Le contrat de location (bail)

· Le coût du logement : loyers et charges

· Les aides possibles

· L'état des logements

· La vie du contrat

A qui s'adresser pour louer un logement ?

Les agences immobilières :

C'est le principal interlocuteur des jeunes en recherche de logement (officines, annonces journaux gratuits, annonces sites Internet).

Les agences agissent pour le compte d'un propriétaire dans la transaction de location et la gestion de cette location et sont rémunérées par le propriétaire. Ces agences peuvent demander une rémunération à leurs clients locataires, sous forme de frais d'agence (le montant est généralement d'un loyer et n'est pas récupérable).

Ces mêmes agences peuvent servir aussi aux propriétaires à sélectionner un futur locataire : dans ce cas, l'Agence ne sera plus l'interlocuteur du locataire après signature du bail et les relations se feront directement avec le propriétaire.

A proscrire : les agences qui pratiquent des frais de pré-réservation (versement d'une somme lors de l'établissement d'un dossier préalable de "choix" du locataire) et qui conservent cette somme si vous vous désistez.

Bon à savoir : les honoraires des agences doivent être affichés et visibles de l'extérieur de l'agence.

Attention aux marchands de listes !

Ces agents ne servent que d'intermédiaires : ils éditent des listes de logements réputés vacants et vendent ces listes sans apporter aucune garantie de résultat au futur locataire.

Ces listes sont vendues de 150 à 200 euros, et sont souvent issues de petites annonces collectées dans les journaux (ou sites Internet).

Conseil : éviter de recourir à l'acquisition de ces listes, car leur fraîcheur est parfois relative et peut être avantageusement remplacée par une sélection des petites annonces que vous ferez dans les journaux venant de paraître.

La location directe par un propriétaire :

Sans intermédiaire, elle se fait sans versement préalable autre que le dépôt de garantie (2 mois maximum de loyer)

Le cas des logements universitaires (Chambres en cités universitaires) ou des logements pour jeunes travailleurs (Foyers) :

Ces logements sont gérés par des organismes (CROUS, Offices HLM…) et supposent d'avoir déposé préalablement un dossier pour en bénéficier.

Les prix sont toujours très avantageux, mais il faut être attentif à la qualité des prestations fournies, certains immeubles étant parfois vétustes.

Attention !

Ces logements sont en nombre réduit, et il faut toujours anticiper la demande pour avoir une chance d'en bénéficier au moment attendu.

Bon à savoir : ne pas confondre "résidence universitaire" et "cité universitaire". La "résidence universitaire" est un logement privé à un prix (et quelquefois des services aux locataires) sans commune mesure avec celle d'une chambre en cité universitaire.

Les logements parus dans les petites annonces :

Ces annonces permettent de "rabattre" les candidats locataires vers les officines de location, plus rarement vers des particuliers.

Bon à savoir : bien conserver le contenu de l'annonce car, en cas de contestation ultérieure avec le loueur (descriptif, prix,...), cet élément sera indispensable pour porter une réclamation.

Quels types de logement sur le marché ?

Les logements vides :

C'est l'essentiel des logements qui seront trouvés, et il convient de savoir que la réglementation applicable diffère de celle des logements meublés.

Tout en étant vide, le logement doit comprendre tous les éléments de confort (sanitaires, toilettes, production d'eau chaude...) et de chauffage.

Le logement est réputé conforme aux normes d'hygiène, de sécurité électrique…

Les logements meublés :

Une location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.

Dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale, le locataire d'un appartement meublé bénéficie désormais d'un bail écrit, d'une durée d'un an minimum et renouvelable par tacite reconduction.

Le congé peut être donné à tout moment avec un seul mois de préavis.

Bon à savoir : lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.

Les chambres chez les particuliers :

C'est un mode de location qui relève des logements meublés. La chambre est dédiée au locataire, les parties communes partagées avec l'occupant principal.

C'est un mode avantageux pour le jeune locataire, à condition de savoir se plier aux règles de vie de l'occupant principal !!

Le contrat de location (bail)

Justificatifs en série :

Il reste que pour avoir une chance d'être choisi par le bailleur, il faut montrer patte blanche. Les pièces et garanties demandées peuvent représenter plus d'une dizaine de documents. Au titre des plus fréquents, citons les justificatifs de revenus du locataire - s'il travaille - et ceux de la personne qui se porte caution (dernier avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, profession, adresse de l'employeur, date d'embauche...), les références bancaires accompagnées d'un Rib, la photocopie d'une pièce d'identité.

 Attention aux abus sur les pièces demandées : depuis 2002, le législateur a limité la liste des  pièces exigibles. Les documents suivants ne peuvent être réclamés : photographie d'identité,  carte d'assuré social, copie de compte bancaire ou postal.

 Conseil : si le bailleur exige ces pièces, le signaler à l'UFC-Que Choisir la plus proche.

 Le contrat (bail) :

 Le contrat est établi pour une durée de 3 ans₍₁₎ au moyen d'un bail. Cette durée peut être  raccourcie par le locataire en faisant connaître au « bailleur » (Propriétaire, Agence) sa décision de quitter le logement trois mois₍₂₎ à l’avance, ou reconduite sans que le locataire ait besoin de le demander (tacite reconduction).

₍₁₎ un an pour les meublés ₍₂₎ un mois pour les  meublés.

Le dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie (communément appelé caution) est en général d'un montant de 2 mois de loyer, versé à la signature du bail, encaissé par le bailleur et récupérable en fin de location (si rien ne s'y oppose).

Le cautionnement :

Si le locataire n'a pas de ressources suffisantes, le bailleur lui demandera de désigner une personne qui se portera caution et qui s'engagera, entre autres, à régler d'éventuels loyers impayés.

Cas du logement en colocation :

Pour louer plus grand, la solution qui se développe est la signature d'un bail à plusieurs avec partage du loyer et des charges. Mais, en dehors des éventuels inconvénients liés à la vie en communauté, un tel choix a des conséquences sur le plan juridique.

En règle générale, le propriétaire insère dans le bail une clause de solidarité entre locataires. Il peut alors réclamer la totalité du loyer à l'un ou l'autre des occupants. En parallèle, lorsque l'un des locataires donne congé en cours de bail, il reste solidaire du loyer à moins d'une dispense expresse du bailleur. Les mêmes règles s'imposent aux parents qui se portent caution : ils pourront être appelés à payer en cas d'impayé par l'un ou l'autre des colocataires.

Bon à savoir : si elle ne veut pas supporter cette solidarité, la caution peut, lors de la signature du bail, limiter son engagement au seul paiement de la quote-part des loyers et des charges de la personne qu'elle couvre.

Bon à savoir : le dépôt de garantie doit rester à 2 mois du loyer supporté par chaque colocataire.

Le coût du logement : loyers et charges

Les loyers :

Les loyers dans le secteur libre - hors logement conventionné ou bien acquis sous forme d'investissement locatif défiscalisé - sont fixés librement par les propriétaires à la signature du bail.

Bon à savoir : dans certains cas, le bailleur peut avoir pris l'engagement - en échange d'aides financières ou fiscales de l'État - d'appliquer des loyers dits plafonnés (exemple : investissement locatif dit Robien, Borloo...).

Augmentation du loyer :

Le bail comprend généralement une clause d'indexation du loyer, qui permet au propriétaire, à la date anniversaire du contrat, de modifier le montant du loyer au moyen d'une règle définie par la loi. Le locataire ne peut s' y opposer si l'augmentation explicitée est conforme à la loi et aux indices de la construction (taux réglementé).

Les charges collectives :

Les frais de fonctionnement et d'entretien courant des parties communes sont partagés entre tous les locataires, qu'ils les utilisent ou non, et sont facturés en charge au locataire (nettoyage et éclairage des parties communes, chauffage collectif, ascenseurs...).

Le montant des charges, appelé aussi "provision sur charges", est un élément qui peut varier au cours du bail. Le bailleur est tenu annuellement de présenter un décompte détaillé des charges locatives et doit tenir les pièces justificatives de ces charges à la disposition du locataire pendant un mois. A cette occasion, le bailleur peut proposer une révision du montant des provisions sur charges pour la nouvelle année, avec une régularisation pour l'année écoulée (en + ou en -).

Les charges individuelles (eau, électricité, gaz….) :

Si le logement dispose d'un compteur individuel d'eau, de gaz, d'électricité, il appartient au locataire de faire les démarches pour s'abonner auprès du distributeur concerné.

Pour le chauffage individuel, il est demandé au locataire de fournir une attestation annuelle d'entretien (sécurité des installations) par une entreprise qualifiée.

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères : payée annuellement par le propriétaire, elle peut être répercutée au locataire avec un justificatif.

Les aides possibles

Qu'il soit locataire, colocataire, sous-locataire, qu'il réside dans un appartement, une résidence universitaire, un foyer, un meublé, à l'hôtel, en chambre chez l'habitant, un jeune peut, sous certaines conditions, bénéficier d'une aide au logement. La demande doit être formulée auprès de la CAF (Caisse d'Allocations Familiales).

Le logement doit être décent et présenter une surface habitable d'au moins 9m2 pour une personne seule (16m2 pour deux). Le bail et la quittance doivent être établis au nom du jeune locataire ou de son représentant légal s'il est mineur. Le demandeur ne doit avoir aucun lien de parenté avec le propriétaire.

Le montant de l'aide dépend des ressources de l'étudiant, de la nature du logement occupé et du montant du loyer : sont prises en considération les ressources imposables du demandeur (celles perçues en France et à l'étranger l'année précédente).

Bon à savoir :

Les bourses à caractère social ne sont pas imposables, mais les indemnités de stage ou de recherche perçues dans le cadre d'un contrat à caractère professionnel doivent être déclarées.

Si les parents perçoivent des prestations familiales en faveur de l'étudiant, il appartient à ce dernier de choisir entre le bénéfice d'une aide au logement à titre personnel ou le maintien de l'allocation versée à ses parents.

Paiement de l'aide au logement : versée mensuellement au jeune locataire ou directement au propriétaire qui déduira son montant de celui du loyer s'il s'agit d'un logement HLM ou géré par le Crous (Centre régional des oeuvres universitaires et scolaires) ou conventionné APL (aide personnalisée au logement) ou si l'étudiant en fait la demande avec son propriétaire.

L'état des logements

(Salubrité, sécurité)

Les taudis sont bannis ! 

Jeune et sans expérience, le jeune locataire pourrait être la proie de bailleurs peu scrupuleux. Pour autant, dès lors qu'il ne réside pas dans un logement foyer ou une cité universitaire publique, il faut une nouvelle fois rappeler qu'il bénéficie des mêmes protections que tout autre locataire. Ni plus, ni moins. Partant de là, le jeune locataire ne peut pas être logé dans un taudis.

A titre d'exemples :

· Depuis février 2002, seules les habitations décentes peuvent être louées. D'après la réglementation, bénéficie de cette reconnaissance le logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (saturnisme, amiante...) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

· Le logement doit avoir une superficie minimale de 9m2 avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Il comprend, entre autres, une cuisine (ou un coin cuisine) pouvant recevoir un appareil de cuisson et comportant un évier raccordé à une installation d'eau chaude et froide ainsi qu'une installation d'évacuation d'eau usée.

· Les logements doivent également respecter les normes de sécurité applicables aux dispositifs de retenue des personnes, aux réseaux et branchements d'électricité, de gaz, de chauffage et production d'eau chaude. Ces installations doivent, par ailleurs, se trouver en bon état de fonctionnement.

Bon à savoir : si ces règles de confort sont bafouées, le locataire doit exiger de son propriétaire une mise en conformité des locaux ou une réduction de loyer, mais il ne doit pas pratiquer d'auto-réduction.

La vie du contrat (bail)

L'état des lieux entrant (sans frais pour le locataire) :

Le contrat débute avec la prise de possession du logement et l'établissement d'un état des lieux initial. Cet état des lieux s'établit ou non avec un imprimé spécifique, où est mentionné l'état du logement (neuf-normal-usagé) et des éléments qui le composent. Le bailleur remet alors le double de l'état des lieux et les clés à son locataire.

Bon à savoir : cet état des lieux servira de référence en fin de contrat et doit être précis. Il est rédigé contradictoirement entre le bailleur (propriétaire ou son représentant) et le locataire et avant de le signer, le locataire peut émettre sur l'état des lieux ses remarques et /ou ses réserves (modifications à apporter…).

Il est vivement recommandé au jeune locataire de se faire accompagner par un adulte pour établir l'état des lieux (entrant et sortant) !

La quittance : le bailleur (propriétaire, Agence) doit mettre à disposition gratuitement une quittance des loyers/charges perçus chaque mois.

La résiliation du bail (congé) : lorsque le locataire décide de quitter le logement, il doit en informer son bailleur en lui transmettant un préavis conforme au bail (3 mois pour un logement vide, un mois pour un logement meublé).

Bon à savoir : même si le bailleur est informé verbalement, un courrier recommandé avec accusé de réception doit lui être expédié pour que le préavis soit pris en compte.

L'état des lieux sortant : en fin de bail, un état des lieux de sortie est réalisé contradictoirement avec le propriétaire ou son représentant, et doit être établi en comparaison de l'état des lieux entrant (double remis au locataire). C'est cet état des lieux qui conditionnera la restitution totale ou partielle du dépôt de garantie (caution), suivant l'existence ou non de dégradations.

Bon à savoir : le bailleur doit verser au locataire le dépôt de garantie dans les 2 mois suivant la fin du bail, et adresser à son locataire un justificatif si la restitution du dépôt de garantie est partielle.

Vous rencontrez des difficultés,

vous désirez avoir des précisions

Vous pouvez vous adresser

à l'une des 4 Associations Locales

de l'UFC-Que Choisir de l'Isère :

Grenoble : 109 cours Jean Jaurès

Tél. 04 76 46 88 45

Voiron : Centre Mille-Pas

Tél. 04 76 66 16 97

Bourgoin-Jallieu : 27 boulevard St Michel

Tél. 04 37 03 00 85

e-mail : bourgoinjallieu@ufc-quechoisir.org

Vienne : Centre Social – Quartier du Plan des Aures

38780 Pont Evêque

Reprise publicitaire et reproduction interdites.

Tous droits réservés UFC-Que Choisir 38.